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地产资讯 │美国房地产2021年第二季度概况

  2020年初,新冠疫情开始在美国不断蔓延,疫情的爆发促使人们不得不在家办公,从而美国居民的住房需求也随之上升。美国房地产市场也随着疫情出现了强劲的房屋销售和建设热潮。代表美国房市景气程度的全美住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数自2020年5月美国经济重启以来不断攀升,2020年11月份美国住房市场指数为90,截至2021年5月仍维持在80以上,这已经超过了经济危机前2005年时创造的高点水平。

  同时在疫情的影响下,金融市场每况愈下,美国经济也是持续走低,美联储积极推出各种救市措施,将基准利率下调到0到0.25%的区间,还有QE释放7000亿美元来拯救美国经济。在这种情况下,美国住房抵押贷款利率一路跌至历史低位,截止到2021年5月27日,美国30年期抵押贷款固定利率已低至2.95%,较2020年2月疫情发生前降低0.82%。

  对于住房市场而言,长端利率的下降大幅度降低了居民购置房产时的成本,从美国住房购买力指数与美国30年期抵押贷款固定利率之间的相关关系来看,当长期抵押贷款利率下降时,居民的住房购买力也会出现明显提升,从中提高了居民的购房意愿。

  随着房地产销售量的持续走高,新建住房和成屋销售同比增速也开始大幅攀升,其中2020年7月至10月份美国新建住房销售同比增速均位于30%以上。这也同时伴随着美国房地产价格的上涨。

  诺贝尔经济学奖得主、同时也是行为财务学的专家Robert J. Shiller席勒教授在近期的一次采访中表示2021的房地产热潮在下半年并不会褪去,至少在未来的1-2年内不会。但尽管房地产市场相较于股票市场而言短期性波动较小,不会一夜之间崩盘,但当这股热潮小褪下去后,会有不少人将蒙受惨痛的损失。

  根据美联储发布的信息表示在2023年之前将持续保持零利率,也就意味着至少2021年房贷利率仍将保持低位,美国居民买房成本仍处于低位。这和如今美国房地产价格的持续上涨有着密切的联系。

  不少经济学家对如今美国房地产市场的存在的潜在泡沫经济感到担忧,尤其是美国的疫情的反复,截至2021四月底,美国新增新冠肺炎确诊病例数和住院人数已连续4周增长,其中过去7天平均每天新增病例约为6.4万例,平均入院人数约为4970。不少美国公司在今年年底前将大概率继续鼓励员工居家办公,低密集区域住房需求可能进一步上涨。很难猜测在疫情如此反复的情况下,这些区域的房屋价格能够保持多高。而现在美国房地产所面临的考验是,随着疫情的结束,这些地区的房屋价格是否能够保持其价值。尽管由于现在互联网的发展,一线城市不再是上升的唯一途径,许多网络从业者几乎可以生活在任何地方,而不必涌向大城市寻找工作机会。但很难说人们在疫情结束,在家办公的政策褪去后,还愿意呆在所谓的农村城镇继续发展。

  报告显示,2021年3月份房价较上年同期上涨 13.3%,这是自2005年12月以来的最高年度涨幅,这突显了美国住房供需之间的严重失衡。

  爱达荷州的首府博伊西4月份的房价比去年上涨 29%,菲尼克斯州一年的房价上涨了20%,而作为美国房地产价格上涨幅度最小的城市芝加哥较去年也上涨了9%。截至2021年5月底。美国平均房地产价格相较于去年已经上涨22.2%。

  尽管大多数报告都显示当前出租空置率和房屋空置率均处于低位,住房自有率处于高位。这似乎意味着美国房地产市场仍处于受自住需求驱动的真实购房需求,而非受投资需求推动的“投资型”买房。而我们并不知道其中有多少是受疫情的影响。正如席勒教授在他出版的故事经济学中引出的:我们经常依据经济指标的变动与相对应的专家评论内容,在自己的内心创造出一套故事。这些故事会透过各种的行为偏误与捷思影响投资决策。然而,由于经济故事扮演着一个很特别的角色,因为直接触及我们的直觉与情感,因此不论内容是真是假,可能极具说服力。

  因此,我们必须知道经济故事可能对你的投资决策带来好的或是坏的影响。所以,无论外头在疯传什么故事,永远别忘了把长期目标放在投资策略最重要的地方,才能制订最合适的投资决策。

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