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富力地产逆势增长:盈利能力稳定 旧改进入收获期

  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/王永

  3月26日午间,富力地产发布2019年业绩报告,年内实现营业收入908.1亿元,同比增长18%;实现净利润100.9亿元,同比增长16%。

  董事会决定,2019年末期每股派人民币0.86元,全年股息每股人民币1.28元,继续保持较高的分红率。2020年2月17日,公司被纳入恒生中国高股息率指数成分股top10。

  值得一提的是,2019年富力地产成功发行2.73亿股新股,获得约6倍的认购,未来资金面上会进一步宽裕。整体融资成本为6.6%,处在较低的水平。

  目前公司土储充足,权益可售面积约为5800万平方米,足够满足未来四五年开发之用。富力已签约合作城市更新项目超70个,可售面积达4000万平方米。其中,预计短期通过城市更新项目转化的土储面积达1000万平方米,相当于2000亿元可售货值。为公司的继续增长提供了强大的后劲。



  富力地产营收增长18% 盈利能力稳定

  富力地产业绩已经进入稳健的增长通道。2019年,实现营业收入908.1亿元,同比增长18%;实现净利润100.9亿元,同比增长16%。其中,物业销售是主要收入来源,营业额达到796.9亿元。

  一二线城市贡献了营业额的59%,主要贡献城市中太原市营业额占比最高,达到10%,重庆及无锡紧随其后。从营业额城市分布来看,前十大城市占营业额的45%,收入来源比较多元,有效分散了风险。

  事实上,富力地产的房地产开发销售业务在行业内一直保持着较高的毛利率, 2019年物业销售毛利率为34.9%,盈利能力位于行业前列。目前公司已锁定960亿元的已售未转结金额,此举可以使公司能够有效抵御市场波动,保持毛利率的稳定。

  从销售来看,2019年实现权益合约销售总金额1382亿元,同比增长5%;销售面积约1255万平方米,同比增长23%,平均售价约为每平方米11000元。

  除了房地产开发与销售外,公司的商业物业及酒店服务是另一个亮点。2019年物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元,增长率达到6%。

  富力地产的投资物业包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、物流园区等业态。截至2019年底,运营中的投资物业总建筑面积达到252万平方米。 2019年底公司已运营酒店达90家,总建筑面积395万平方米,分别由知名酒店管理集团管理。

  投资物业和酒店是一个稳定的收入来源。2019年酒店业务全年运营收入达70.9亿元,经营净利业主利润上升5%,达到14.1元。酒店业务资产市场评估值约520亿元,与目前380多亿元的账面计价差额巨大,隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额增长空间。2019年投资性物业运营收入增长12%达15亿元。

  城市更新锁定低价土储 融资成本低于行业平均水平

  2019年富力地产在拿地上保持温和,2019年拿地金额244亿元,新增土储面积940万平方米。相比2018年均有所下降。收购成本为2600元每平方米,与2018年持平。

  主要拿地方式是资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目,值得一提的是公司的城市更新项目。富力地产最开始在广州就是从旧改项目起步,城市更新是其强项,也是一直以来锁定低价土储的不二法门。

  2019年公司通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。从历年数据看,其城市更新项目拥有更高的利润率。富力已签约合作城市更新项目超70个,可售面积达4000万平方米。其中,预计短期通过城市更新项目转化的土储面积可达1000万平方米,相当于2000亿元可售货值。城市更新项目已经进入收获期。

  目前公司土储总建筑面积约为5800万平方米,足够满足未来四五年开发之用,其可售资源达到7450亿元。

  公司管理层给2020年定的销售目标是1520亿元, 2020年预计可售资源约为2700亿元,目前积累的可售资源比较可观,保证了后续的推盘计划。

  由于拿地变温和,再加上2019年一系列举措,富力地产的财务状况进一步改善。上半年公司凭借有利的市场环境,在境外发行22.5亿美元债券,在境内发行67.8亿元人民币债券,以延长即将到期债务,并为将到期的短期债务再融资。下半年对14.3亿元债券回购部分已悉数偿还,剩余231.2亿元也已顺利展期。

  截至2019年底,富力现金达人民币384.4亿元,未使用银行授信约1200亿元,足以解决经营中可预见的资金需求。2019年12月19日,富力地产成功配售2.73亿股新股,募集资金总额37.35亿港元。配售获得多家国际大行的充分认可,获得约6倍的认购,未来资金面上会进一步宽裕。

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